El día de hoy vamos a establecer un caso hipotético con el que podrás aprender a evaluar proyectos inmobiliarios de manera rápida con una plantilla de Excel.
Cabe resaltar que se trata de comprar o invertir en una casa para arrendarla y que esta genere ingresos pasivos, y no para vivir en ella. Vamos a analizar de acuerdo al flujo anual, cuántos nos va a ingresar y si nos conviene o no como negocio o si es mejor invertir el dinero que tengamos en otra opción.
Aprende cómo evaluar proyectos inmobiliarios con Excel
La parte clave de esta simulación es entender cuál es nuestro capital y si vale la pena invertirlo en esta casa o en otro proyecto. Considerando que, por lo general, no contamos con el capital completo para comprar una vivienda, sino que poseemos solo una parte. Y la otra parte tendríamos que comprarla al banco.
Aplicando la plantilla para evaluar proyectos inmobiliarios
Para evaluar proyectos inmobiliarios haremos una primera parte, en la que ingresamos los siguientes datos:
- Precio del inmueble: $ 220.000.000.
- Capital propio: $ 80.000.000.
- Crédito: $ 140.000.000.
- Tasa (del crédito): 10,40%.
- Periodos: 120 meses (10 años).
- Cuotas: -1.845.066,71 (función =PAGO(celda de la tasa; número de períodos; valor del crédito).
El siguiente paso es entender cuánto dinero podemos obtener de ese inmueble.
- Arriendo: $ 2.200.000.
- Entrada Anual: $ 26.400.000.
- Salida Anual: -$ 22.140.000.
Si no sabes como calcular las cuotas mensuales para el pago del crédito del inmueble, te recomiendo este articulo sobre las tablas de amortización
Tabla Flujo Proyecto personal
Aquí vamos a incluir el flujo de efectivo que realizamos durante el tiempo que se va a trabajar con ese inmueble, en esta simulación, 20 años. Y, para el período 0 tenemos que considerar los $ 80.000.000 que estamos pagando de nuestro capital por el apartamento, pero no vamos a contabilizar el préstamo de $140.000.000, ya que eso lo está pagando el banco.
A continuación, vamos a calcular el flujo de efectivo para los primeros 10 años, que es lo que nos va a tomar saldar el préstamo. Para ello, vamos a usar =Entrada anual – Salida anual, lo fijamos y vamos a reproducirlo para esos 10 años (asumiendo que se mantendrá el arriendo).
Y para los años 11 a 20, vamos a rellenar directamente con la entrada anual total, puesto que ya habremos pagado el crédito.
La TIR y el VPN
Ahora, pasamos a calcular la TIR mediante la función =TIR(toda la lista de flujo de efectivo). Para esta simulación, la TIR es del 11%, la cual debes comparar con la tasa de CDT y así calcular la rentabilidad. En este caso, 11% de TIR es superior al 3% de TDT Bcol, por lo que mis $ 80.000.000 son más rentables a 20 años comprando la casa.
Otra medida a calcular es el VPN del proyecto, esto entendiendo que el dinero tiene un valor diferente ahora al que puede tener a futuro. Es decir, vamos a calcular cuánto valdría una cantidad de dinero seguro a futuro.
Lo hacemos de la siguiente manera: =Flujo de efectivo/((1+tasa cdt o de comparación)^Periodo). En mi caso se ve así =F3/((1+$I$3^E3).
Esa fórmula la replicamos para el resto de valores. Esto nos muestra la lógica del valor presente neto. Y si sumamos todos esos valores, vemos que en este caso es positivo con $ 123.899.817,27. El hecho de que el VPN sea positivo, quiere decir que es un proyecto rentable.
Para evaluar proyectos inmobiliarios debes tener tus datos
Puedes ir jugando con los datos, por ejemplo, si cambiamos los periodos de pago a 72 meses (6 años), nuestra cuota aumenta a mucho más que la renta establecida. Traduciéndose en una pérdida de -$ 4.668.279,28 durante esos 6 años, pero a partir del año 7, ya empezamos a percibir el total de la entrada anual. Esto también nos cambia el TIR, pero solo ligeramente, a 10,9%.
Puedes usar esta plantilla de Excel para tantear diferentes escenarios y evaluar proyectos inmobiliarios. Además, debes considerar todo el trabajo que conlleva arrendar, es decir, que el TIR en comparación con la Tasa de referencia es lo que vale ese trabajo.
Saludos, espero sus comentarios.
Carlos Martinez